Leitungsrechte gegenüber Pächter

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Durchsetzung der Rechte aus Gestattungsvertrag über unterirdische Leitungen gegenüber einem Pächter

In nicht wenigen Fällen sind Grundstücke, für die ein Gestattungsvertrag mit dem Eigentümer über unterirdische Leitungen bestehen, an Dritte verpachtet (Landpacht). In Einzelfällen kommt es vor, dass der Pächter des Grundstückes bei erforderlichen Maßnahmen an der Leitung (z.B. Reparatur o.ä.) das Betreten des Grundstückes verweigert. In diesen Fällen enthält der Pachtvertrag (sofern überhaupt schriftlich gefasst) keine Angaben über die Leitung bzw. den Gestattungsvertrag. Oft ist dem Pächter solches nicht einmal bekannt.
In diesen Fällen stellt sich die Frage, welche Rechte die Verbandsgemeinde bzw. das Verbandsgemeindewerk haben, die Maßnahme unmittelbar gegenüber dem Pächter durchzusetzen.

Dabei sind zwei Fälle zu unterscheiden:
Das Leitungsrecht ist nicht dinglich gesichert.
Der Pächter als Besitzer verfügt über die Abwehrrechte aus § 858 ff. BGB, so dass in diesem Fall keine Duldungspflicht des Pächters besteht. Vielmehr hat der Pächter Ansprüche gegenüber dem Verpächter auf Schadensersatz wegen Mängel der Pachtsache (§ 585 II BGB, kein Verweis auf Miet- und Pachtrecht - § 586 II BGB, Pflichten des Pächters wegen Rechtsmängel der Pachtsache - §§ 537 – 541 BGB, Haftung des Verpächters für Rechtsmängel).
Dem Werk verbleibt lediglich die Möglichkeit, auf eine Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Pächter hinzuwirken. Ggf. bestehen Schadensersatzansprüche gegenüber dem Eigentümer aus Gestattungsvertrag für etwaige Schäden durch Verzögerungen bei der Ausführung der Instandsetzungsmaßnahme.
Die Leitung ist dinglich in Form einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit gesichert.
Gemäß § 1024 BGB gehen die Rechte aus beschränkt persönlicher Dienstbarkeit im Rang den Rechten aus Pachtvertrag vor, so dass in diesem Fall die Ansprüche aus der Dienstbarkeit unmittelbar gegenüber dem Pächter durchgesetzt werden können.
Es ist daher dringend anzuraten, für alle Ver- und Entsorgungsleitungen auf fremden Grundstücken nicht nur Gestattungsverträge abzuschließen, sondern diese auch in Form einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit dinglich zu sichern.
Ungeachtet dessen bestehen ggf. öffentlich-rechtliche Ansprüche aus einem etwaigen Zwangsrecht gemäß § 98 Abs. 1 LWG. Dies gilt ausdrücklich auch gegenüber dem Pächter als Nutzungsberechtigtem und kann auch für Unterhaltungsmaßnahmen erteilt werden. Die nachträgliche Beantragung von Zwangsrechten bei der unteren Wasserbehörde dürfte im Regelfall zu einer nicht unerheblichen Zeitverzögerung führen.