In dem behandelten Fall streiten die Parteien darum, mit welchem Maßstab für die Wasserversorgung die beklagte Wohnungsgenossenschaft zur Zahlung der Grundgebühr heranzuziehen ist. Wie das Landgericht Cottbus in seinem angefochtenen Urteil ausführte, steht es im Organisationsermessen des Einrichtungsträgers, ob er anstelle von Nutzungsgebühren für die Trinkwasserversorgung privatrechtliche Entgelte fordert. Nach der Wasserversorgungssatzung des Verbandes habe sich dieser für ein privatrechtlich organisiertes Trinkwasserversorgungsverhältnis entschieden, und durch die Entnahme des Trinkwassers sei zwischen den Parteien ein Wasserversorgungsvertrag zu Stande gekommen.
Der beklagte Verband beschloss in einer Änderungssatzung für den Zeitraum ab 1. April 2010, die Grundpreiserhebung für das zu Wohnzwecken genutzte Grundstück nach der Anzahl der Wohneinheiten und für gewerblich oder sonstige Benutzung differenziert nach der Wasserzählergröße zu erheben. Für den Zeitraum zuvor war die Genossenschaft nach der Nennbelastung des jeweiligen Wasserzählers für die Berechnung der Grundgebühr herangezogen worden. Der Verband berechnet seit dem 1. April 2010 der Beklagten für die von ihr vermietete Wohneinheit pro Wohnung einen Grundpreis von 84,00 Euro.
Die Wohnungsbaugenossenschaft weigerte sich zunächst, dem Kläger die erheblichen Mehrkosten nach der Umstellung der Berechnung für den Grundpreis zu zahlen, bezahlte den Betrage dann aber unter dem Vorbehalt der Rückforderung, um eine Versorgungssperre zu vermeiden. Das Landgericht Cottbus wies die Klage des Verbandes gegen die Forderung des Wasserverbandes ab. Das Wohnungsunternehmen sei zunächst erst einmal gewerblich tätig, hieß es in dem Urteil (Az.: 4 O 221/10 vom 30.05.2014). Die gewerbliche Tätigkeit der Beklagten bestehe zwar in der Vermietung von Wohnungen, damit sei ihr aber noch nicht zuzuordnen, dass sie das Grundstück zu Wohnzwecken nutze. Maßgeblich für die Einordnung des Wohnungsunternehmens in das Satzungswerk des Versorgers sei vielmehr allein zunächst die gewerbliche Tätigkeit der Wohnbaugenossenschaft.
Das sieht das Oberlandesgericht Brandenburg, das das Urteil des Landgerichts auf die Berufung des klagenden Wasser- und Abwasserzweckverbandes hin abgeändert hat, anders. Die erste Änderungssatzung zu der Wasserversorgungssatzung des Verbandes in der vorliegenden Form biete eine hinreichende Grundlage, einen Grundpreis von 84,00 € pro Wohneinheit und Jahr zu erheben, stellt das OLG fest. Dem Urteil des OLG zufolge ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht auf die gewerbliche Nutzung des Grundstücks durch die Beklagte abzustellen, sondern auf die Wohnnutzung durch die Mieter.
Die zwischen den Parteien streitige Regelung knüpfe für die Grundpreiserhebung deutlich an den Zweck der Grundstücksnutzung an bzw. daran an, zu welchem Zweck das von dem Kläger zur Verfügung gestellte Wasser entnommen wird, heißt es in dem Urteil. Schon nach dem Wortlaut sei eindeutig darauf abzustellen, dass es auf den Nutzungszweck des Endverbrauchers ankomme. Hier befinden sich auf den im Eigentum des Wohnungsunternehmens stehenden Grundstücken Wohnungen, die vermietet sind, so das OLG. Also finde eine Wohnnutzung statt. Das Trinkwasser werde aufgrund der Nutzung als Wohnung verbraucht, nicht aufgrund einer gewerblichen Nutzung. Das Wohnungsunternehmen „nutzt“ mit der Vermietung nicht das Grundstück, sondern nur ihr Eigentumsrecht an diesem, stellt das Oberlandesgericht fest. Abzustellen sei auf den tatsächlichen Besitz und damit auf die aus diesem folgende „End“-Nutzung abzustellen und nicht auf den Zweck des Eigentums.
Nach Auffassung des OLG ist es auch nicht ersichtlich, warum der Mieter einer Wohnung einer Wohnungsbaugenossenschaft besser gestellt werden sollte als der Mieter eines Privatgrundstücks oder ein Wohnungseigentümer. In beiden Fällen werde der Grundpreis für Wasser in der Regel, nämlich wenn eine Abrechnung von Nebenkosten vertraglich vereinbart ist, auf den Mieter abgewälzt. Darüber hinaus sei der Vertrag zwischen den Parteien dadurch zustande gekommen, dass die Mieter der Wohnungen das Trinkwasser aus der Leitung entnommen haben. Auch das spricht dem Urteil zufolge dafür, bei der Frage der Wasserlieferungsbedingungen hierauf abzustellen.
